Правовий супровід купівлі – продажу нерухомого майна

Правовий супровід купівлі – продажу нерухомого майна Кожний із нас у своєму житті стикався із ситуацією коли він або його близькі купляли або продавали нерухоме майно (квартиру, будинок, дачу, земельну ділянку, тощо). Відомо, що такі події бувають у нашому житті не часто, але бувають. До здійснення цієї транзакції ми готуємося досить відповідально, але як правило завжди виникають певні не ясності, не зрозумілості і тому подібно.

В таких ситуаціях ми прибігаємо за порадою до нотаріуса, який безпосередньо посвідчує договір купівлі – продажу нерухомого майна або ж до посередника (маклера, ріелтора).

Ось як визначено поняття «маклер», «ріелтор», «агентство нерухомості», «нотаріус», «юрист» у Вікіпедії.

Маклер — (нім. Makler) — посередник при здійсненні операцій на фондових, товарних і валютних біржах, а іноді і при укладанні страхових, фрахтових, житлових і інших договорів. У англомовних країнах іменується брокером. Маклер — член фондової біржі, що підтримує організований ринок цінних паперів. Купує та продає цінні папери за свій рахунок. Виконує роль брокера для брокерів-комісіонерів. Маклер зобов'язаний ставити інтереси клієнтів вище власних. Маклер — це посередник між продавцем і покупцем. У СРСР в основному були відомі квартирні маклери. У міру становлення капіталізму деякі перетворилися на ріелтерів і рієлтерські агентства. Відповідно до західної моделі, маклер — особа, професійно зайнята посередництвом при покупці і продажі товарів, цінних паперів, послуг, страхувань, покликане сприяти висновку операцій купівлі-продажу шляхом зведення партнерів по операції.

Ріелтор (англ. Realtor) — посередник, агент, що здійснює діяльність на ринку нерухомості з метою отримання доходу (комісійних). Рієлтор — це фізична особа, яка виконує ріелторську діяльність на підставі ліцензії, якщо цього вимагає закон, працює в штаті ріелторської фірми на підставі трудового договору, договору підряду або договору доручення з нею як індивідуальний підприємець без створення юридичної особи, зареєстрований у встановленому законом порядку. В Україні такими посередниками є: Агентства нерухомості, приватні особи ріелтери (часто називаються «приватні маклери») Часто пишуть "ріелтор" (транслітерована форма запозиченого слова), або "ріелтер" (транскрибована форма запозиченого слова) — так звучить і вимовляється англійське "Realtor", хоча два різновиди написання фактично співіснують поряд.

Агентство нерухомості — організація (підприємство, установа), діяльністю якої є посередницькі послуги при здійсненні операцій на ринку нерухомості. Працівники агентства нерухомості називаються ріелтер або агент з нерухомості, іноді «маклер»(неправильно).

Нотаріус - законодавчо уповноважена особа, в компетенцію якої входить вчинення нотаріальних дій, а не послуги. Система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені Законом України "Про Нотаріат", з метою надання їм юридичної вірогідності, складають Нотаріат України.

Юрист (правник) — фізична особа, яка має професійні правові знання у галузі юридичних наук, законодавства й практики його застосування.

Як бачимо із визначень, які пропонує нам Вікіпедія – маклер, ріелтор, агентство нерухомості – основа ціль цих суб’єктів отримання своїх комісійних (винагороди) від здійснення транзакції із купівлі – продажу нерухомого майна. Як правило їх комісійні (винагорода) – це процент (відсотки) від суми транзакції із купівлі – продажу нерухомого майна.

Жодний із цих суб’єктів не виконує функції із правового захисту інтересів покупця, продавця нерухомого майна. Інколи покупець та продавець нерухомого майна, помилково вважають, що саме нотаріус відповідає за юридичну сторону транзакції із купівлі - продажу нерухомого майна. Нотаріус – це публічна особа на, яку покладено функцію із посвідчення юридичних фактів ( в тому числі посвідчення договору купівлі продажу нерухомого майна). Нотаріус не забезпечує інтересів покупця та продавця нерухомого майна, він лише перевіряє документи і формально (лише в вказує у договорі) роз’яснює покупцю і продавцю його права, підстави визнання договору недійсним, тощо.

Під час здійснення транзакції із купівлі – продажу нерухомого майна начастіше виникають ризики у таких моментах:

- момент передачі нерухомого майна;
- якість нерухомого майна, її відповідність заявам та гарантіям продавця;
- момент переходу ризиків знищення/пошкодження нерухомого майна;
- момент набуття права власності на нерухоме майно (реєстрація права власності у органах БТІ, держкомзему) – даний ризик повністю у всіх випадках лягає на покупця, який самостійно реєструє право власності на нерухоме майно в уповноважених органах;
- оплата нерухомого майна;
- особливості купівлі – продажу нерухомого майна відповідно до вимог сімейного права;
- інші ризики в залежності від типу нерухомого майна (квартира, будинок, дача, земельна ділянка, тощо).

Найголовніше, що повинен знати покупець та продавець нерухомого майна, що не існує ідеального договору, існує договір в якому краще захищені права або покупця, або продавця. Саме юрист покупця або продавця (в залежності хто найняв юриста) перед підписанням договору купівлі - продажу нерухомого майна, детально вивчає договір і пропонує внести корективи, які краще захистять права покупця або продавця. Якщо юристів найняли кожна із сторін договору купівлі - продажу (і покупець, і продавець), то у договорі купівлі - продажу нерухомого майна краще будуть захищені права тої сторони (покупця або продавця) в кого кращий, розумніший, досвідченіший юрист.

У зв’язку з тим рекомендую Вам звертатись до юристів, які кращі, розумніші, мають досвід у аналогічних справах, яких рекомендують особи, що вже були клієнтами у цих юристів.

P.S. Бажаю Вам успіху у Ваших справах!

Автор, приватно практикуючий юрист - Іван Цебак